索 引 号: 15042166M/2020-00001 主题分类: 政策文件
发文机关: 州政府办公室 成文日期: 2020-12-30
标  题: 关于印发黄南州完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法的通知
发文字号: 黄政办〔2020〕74号 发布日期: 2020-12-30
索 引 号: 15042166M/2020-00001
主题分类: 政策文件
发文机关: 州政府办公室
成文日期: 2020-12-30
标  题: 关于印发黄南州完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法的通知
发文字号: 黄政办〔2020〕74号
发布日期: 2020-12-30
关于印发黄南州完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法的通知
黄政办〔2020〕74号

同仁市、各县人民政府,州政府各委、办、局:

《黄南州完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法》已经州政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。

                                                                                                                                                                                                                           2020年12月30日

 

黄南州完善建设用地使用权转让、出租、抵押

二级市场的实施办法

 

为建立完善我州建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场,根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)和《青海省人民政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知》(青政办〔2020〕5号)精神,结合我州实际,制定本办法。

一、规范建设用地使用权转让机制

1.明确建设用地使用权转让形式。建设用地使用权转让包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组合合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移行为。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。建设用地使用权转让,需取得不动产权(土地使用权)证书。涉及到房地产转让的,应当按《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定办理房地产转让手续。

2.以划拨方式取得的建设用地使用权转让。以划拨方式取得的国有建设用地使用权,土地用途符合《划拨用地目录》的,报县(市)级以上人民政府审批,准予转让的,可以不办理土地使用权出让手续,转让方应当按规定缴纳土地收益金,土地使用权保留划拨方式。

以划拨方式取得的国有建设用地使用权,土地用途不符合《划拨用地目录》的,报县(市)级以上人民政府审批,准予转让的,应当由受让方依法依规办理土地使用权出让手续,缴纳土地出让收入。

转让后需变更土地用途和规划条件的,在符合土地利用总体规划和国土空间规划及相关法律法规的前提下,报市县以上人民政府批准后与受让方签订出让合同,由受让方足额缴纳土地出让价款后依法办理不动产转移登记。

3.以出让方式取得的建设用地使用权转让。在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下,应充分保障交易自由。原出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。

出让土地转让条件:按照出让合同约定已经支付全部土地价款,并取得不动产权登记证(国有建设用地使用权);地上有建筑物、其他附着物已建成的,还应当取得相关不动产权登记证;不改变出让合同规定的土地用途并符合国土空间规划要求。

4.以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让。以作价出资(入股)或授权经营方式取得的国有建设用地使用权转让,经原作价出资(入股)或授权经营批准机关同意后,方可进入土地二级市场交易,参照以出让方式取得国有建设用地使用权转让有关规定办理。

5.建设用地分割、合并转让。国有建设用地使用权分割转让的应经规划部门审核,应具备单独建设条件,方可分割转让。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得所有权利人同意,不得损害权利人合法权益。多宗地合并转让时,涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的,原则上统一办理为出让,其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款。

6.实施差别化税收政策。充分发挥税收政策对土地二级市场的调节作用,税务部门应结合本地区经济发展水平、土地利用状况和地价水平,适当降低从事鼓励类产业企业的城镇土地使用税等转让环节税率,从高、足额征收低效利用和闲置土地有关税费,促进低效用地转让再利用。

二、完善建设用地使用权出租机制

7.明确建设用地使用权出租条件。以划拨方式取得的国有建设用地使用权出租时,应取得不动产权登记证(或国有土地使用证、房屋所有权证);土地使用权人和房屋所有权人必须一致;已按划拨决定书约定的期限和条件投资开发、利用土地。

以出让方式取得的国有建设用地使用权出租时,应按照出让合同约定已经支付全部土地价款,并取得不动产权登记证(或国有土地使用证、房屋所有权证);土地使用权人和房屋所有权人必须一致;已按国有建设用地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地。

以租赁方式取得的国有建设用地使用权转租时,应征得原出租人同意,按照租赁合同约定已经支付全部土地租金,并取得不动产权登记证;土地使用权人和房屋所有权人必须一致;已按国有建设用地使用权租赁合同约定的期限和条件投资开发、利用土地。

三、完善建设用地使用权抵押机制

8.明确建设用地使用权抵押条件。国有建设用地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押;地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的国有建设用地使用权随之抵押。以划拨方式取得的建设用地使用权连同地上建筑物抵押的,土地抵押价值应根据第三方评估机构评估确定的划拨建设用地使用权权益价格设定,划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入;以出让、作价出资或入股等方式取得建设用地使用权的,可以设定抵押权,抵押金额应合理确定。以租赁方式取得建设用地使用权的,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可依法一并抵押。建设用地使用权分割抵押须按照批准的规划方案进行分割,分割抵押地块应具备独立分宗条件。出让合同另有约定的从其约定。自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现,依法以国有建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权设定抵押的,可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料,共同申请办理抵押登记。

9.依法保障抵押权能。学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施以及其他社会公益设施所有权及其土地使用权不得抵押;允许营利性的养老、医疗、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。在办理抵押时,由民政、卫生、教育等主管部门出具抵押意见,并由抵押权人和抵押人共同承诺抵押权实现后,处置土地接收方在未妥善处置养老、医疗、教育问题前,不能改变土地用途,确保原经营活动持续稳定,确保抵押权实现时利益相关人权益不受损。

10.合理确定建设用地使用权抵押期限。已竣工的建设用地使用权连同其地上建筑物、附着物一并抵押的,抵押期限由抵押双方协商确定。以出让方式取得且尚未开工建设的土地使用权抵押的,抵押期限原则上不得高于出让土地使用权期限,自取得土地使用权之日起计算。

四、建立健全土地市场运行模式

11.建立交易平台。市县自然资源主管部门充分利用国家开发的二级市场交易平台,汇集土地二级市场交易信息,建立交易场所,承办转让、出租、抵押等具体事务和业务信息收集、录入和归集。大力推进线上交易平台和信息系统建设,并做好与国家平台的衔接,实现数据互联互通,同时结合自然资源“一张图”建设,推动数据共享。

12.规范交易流程。各市县建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程,制定全要素、全方位、全流程的交易程序,编制建设用地使用权转让、出租和抵押操作指南,采取多种形式向社会公示。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息,可自行协商交易,也可委托土地二级市场交易平台公开交易。

13.强化监管调控。建立健全州、市县级土地二级市场动态监测监管制度,逐步建立监测监管信息系统,加快建立公示城乡统一的土地等级价格体系,完善土地二级市场的价格形成、监管、指导、监督机制,防止交易价格异常波动。以建设用地转让促进存量建设用地和闲置用地盘活为方向,统筹推进城镇低效用地再开发,加强土地一、二级市场联动,着力消化批而未供和闲置土地,不断提高供地率,促进土地节约集约利用。

五、健全政务服务体系

14.提供便捷高效服务。落实“放管服”改革要求,土地二级市场交易场所内,不动产登记、金融、税务、市场监管等部门或机构应设立办事窗口,结合“马上办、网上办、就近办、一次办”,持续推进“互联网+政务服务”,实现“一窗受理、一网通办、一站办结”。

15.培育和规范中介服务组织。发挥中介组织在市场交易中的桥梁作用,为土地交易提供咨询、估价、经纪等服务。加强对中介机构的监督管理,土地评估报告须经自然资源部门网站或中国土地估价师与土地登记代理人协会网站通过“土地估价系统”进行备案,并取得电子备案号。

16.完善土地市场信用体系。土地转让后,出让合同所载明的权利义务随之转移,受让人应依法履约。州、市县要加强对交易各方的信用监管,建立以“双随机、一公开”监管为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的监管机制,推进土地市场信用体系共建共治共享。建立“黑名单”制度,将监管信息、失信责任主体信息推送至国家企业信用信息公示系统和信用青海(黄南)平台实施联合惩戒。

17.加强信息互通共享。建立土地二级市场交易信息平台和不动产登记信息平台的互通共享机制。自然资源主管部门应同法院之间建立人民法院执行中涉及土地使用权处置有关问题协同机制,加强涉地司法处置衔接,推进信息共享和网络执行查询,确保涉案土地顺利高效处置。加强涉地股权转让和涉及房地产交易管理的信息互通,自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等部门要及时准确提供涉地股权转让的注册登记、房地产交易等信息,实现信息互通共享。强化监督问责,对违反土地二级市场相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究。

六、进一步完善保障措施

(一)加强组织领导。各市县人民政府作为土地市场建设的责任主体,要加强组织领导,结合本地实际,及时完善工作机制和配套制度。各级自然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等有关部门,建立联动机制,细化职责分工,完善政策措施,加强行业指导,做好人员、经费、场所和机构保障,有序推进土地二级市场建设。

(二)加强宣传引导。各市县、各有关部门要加大宣传引导力度,通过报纸、电视、网络等新闻媒体,全方位、多层次宣传二级市场建设的重要意义、相关政策要求,及时推广典型经验和创新做法,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切问题,合理引导市场预期,营造良好氛围,推动土地市场平稳、规范、健康发展。

本办法自2021年2月1日起实施,有效期至2026年1月31日。


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